相続による不動産の名義変更登記

亡くなった方が不動産を所有していた場合、その不動産を相続人の所有物として名義変更登記をする必要があります。

不動産の名義変更が完了していない間は、ほかの第三者に、不動産が自分のものであると主張できません。

また相続による名義変更登記がなされていないと、不動産を売却できないだけなく、いざ相続による変更登記をしようと思っても年数がたち、書類が集まらなくなったり、相続人が死亡して第二相続が発生して、新たに加わった相続人と話がまとまらなくなることも多いです。

相続による名義変更登記は、放っておいても全くメリットはありませんので、初七日を過ぎたあたりから準備をすすめ、相続人があつまる四十九日ごろに遺産分割協議を終わらせて、はやめに名義変更を終わらせましょう。

不動産の名義変更をしないデメリット

相続登記
相続による不動産の名義変更を放置することはデメリットしかなく、良いことは一つもありません。例えば、相続が開始した際の相続人が数人であっても、相続人の誰かが亡くなると、亡くなった相続人の相続人が二次相続によって、一次相続にも参加してくることから、話したこともない相続人との話がまとまらないケースがよくあります。

また、不動産は亡くなった方名義のままでは、売却ができず、贈与もできません。さらに、自分が不動産を相続するつもりで話がまとまっていたのに、時間がたつと、ほかの相続人が心変わりし、印鑑証明書を渡さないこともあります。

相続による不動産の名義変更をしないことによって、トラブルが生じ、八方ふさがりになってからでは手の施しようがありません。とくに次のようなトラブルが多発しています。

不動産が自分のものであると主張できない
登記名義が書き換わっていないと、たとえ自分が引き継ぐ不動産であっても、自分のものであると主張できません。
年数がたつと相続人たちが心変わりする
不動産を自分が引き継ぐ話がまとまっていても、相続による名義変更を放置しているうちに、ほかの相続人が心変わりをして、登記に必要な書類を渡さないことがあります。
不動産が他の相続人のものであると主張できない
相続財産は、相続人に管理責任義務があるため、火災や事故などの責任リスクが伴います。早めに遺産分割協議を済ませて、不動産を取得する相続人に名義変更を完了してもらい、相続財産の管理責任を免れることができます。
時間が経つと、集めなければならない書類の発行期間が過ぎてしまう
相続による名義変更を放置しているうちに、住民票の除票など、登記に必要な書類の発行期間が過ぎて、集められなくなってしまうことがあります。
不動産を貸せない
不動産を賃貸していると、更新の時期に、更新をする賃貸人が決まっていないため、契約ができません。また、新たに賃貸するときも、被相続人の所有のままでは、借主が誰と契約すればよいかわかりません。
売れない
亡くなった方の名義のままの不動産は売却ができません。その所有者が誰なのかを明らかにして、相続による名義変更をしておく必要があります。
贈与できない
相続による名義変更がないと、不動産を相続した人から、誰かに贈与をしたくても、いきなり贈与による名義変更ができないため、相続による名義変更をしておかなければなりません。
相続人が認知症になる
相続人に高齢の方がいると、相続手続きを放置しているうちに認知症になり、遺産分割協議ができなくなるリスクがあります。
相続人の行方がわからなくなる
相続による名義変更を放置しているうちに、相続人が海外に行ってしまい、連絡がとれないことがあります。また、相続人のうち一人が死亡し第二相続が発生してしまい、新たに加わる第二相続の相続人の行方が分からないこともあります。
親族の借金のために差し押さえられてしまう
不動産を引き継ぐことが決まっていても、登記をしていないうちに、ほかの相続人が法定相続割合で登記をしてしまい、お金の融資をうけて持ち分に抵当権をつけてしまうことがあります。このまま融資を受けた相続人が融資を弁済しないと、不動産が競売にかけられる恐れがあります。
第二相続が生じると相続人の範囲が広がり収集がつかなくなる
相続から何年も放置した不動産の名義変更をしようとすると、第二相続、第三相続が発生していることがあります。第二相続、第三相続があるときは、第二相続、第三相続の相続人も、遺産分割協議に参加しなければなりません。多いときは相続人が数十名にもなり、海外に移住し連絡がつかない相続人や、消息が分からない相続人が出てきて、遺産分割協議はほぼ不可能となります。

相続による不動産の名義変更手続

相続による不動産の名義変更の一般的な流れは、次のような流れになります。

名義変更をする不動産の調査
亡くなった方の不動産がどこなのか、どの不動産をもっているのかを、不動産登記簿謄本などの公文書にて特定します。
不動産の権利関係の調査
亡くなった相続人の所有する不動産の権利関係がどのように登記されているかを各不動産登記謄本を取得して確認します。
相続人の調査
亡くなった方の生まれてから亡くなるまでの全ての戸籍謄本を各役所で取得します。また相続人の戸籍謄本も各役所で取得します。亡くなった方と相続人の戸籍をすべて確認することにより、公文書から相続人が特定されることになります。また、併せて相続による名義変更登記に必要な住民票等も取得します。
遺産分割協議
相続人全員で遺産分割協議をし、その協議内容を記載した遺産分割協議書を作成します。遺産分割協議書の記載内容に不備があると、無効になることもあるため注意が必要です。
法務局での登記申請
各不動産ごとの管轄の法務局にて、相続による不動産の名義変更登記を申請します。
参考記事

 

不動産の相続による名義変更の支援

相続人が、役所や法務局に何度も足を運べば、相続の名義変更登記はできるとおもいますが、平日の休みが取れない方や、どのような書類を用意すれば良いかわからない方は、当オフィスで司法書士が相続の変更登記の手続きを致します。

当オフィスでは、戸籍等の書類の収集代行から、遺産分割協議書の作成、各不動産の管轄法務局への登記申請までを行うことができますので、お困りの方は、お気軽にご連絡ください。

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